2025年伊始，房地产行业仍处于深度调整期，昔日“黑马”华发股份(600325.SH)虽然凭借全口径销售额跻身全国房企前十，但其背后的经营隐忧却日益凸显。库存去化受阻、利润腰斩、质量问题频发、债务结构承压等因素，正考验这家珠海国资控股房企的持续发展能力。

项目维权频发，品牌形象受损

2024年末，华发在上海的标杆项目“古美华府”因墙体裂缝、排水系统断层等质量问题被推上风口浪尖。该项目交付延迟、质量瑕疵，引发大批业主维权，维稳成本高达3亿元，并直接拖累同区域在售的“古美阅华”项目成交。与此同时，杭州、无锡等核心城市亦传出装修减配、施工质量缩水等争议，导致其华东区域库存去化周期升至28个月，远高于行业平均水平18个月，已成高周转逻辑的“隐性炸弹”。

华发股份2025年经营主线明确聚焦于去化逾2000亿元的库存。尽管公司于年初在一线城市发起12%-15%的降价促销，但转化率未达预期60%的目标，导致销售端继续承压。数据显示，2024年全口径销售额为1054亿元，同比下滑16.3%，而同期新增土地储备反而增长15%，反映出“拿地冲规模”与“库存去化”目标错配。

尽管销售排名再攀新高，华发股份2024年营收却同比下降16.8%至599.9亿元，归母净利润更同比大幅下滑48.2%至9.5亿元，创近年最大降幅。结转毛利率仅为14.31%，比上年下滑3.67个百分点，反映出盈利能力明显削弱。其中，华南区域营收同比降幅近6%，华东区域更剧降29.28%，凸显区域经营压力。

更为严重的是，公司2024年经营性净现金流暴跌68.5%，至仅159亿元，而筹资活动净流出54.2亿元，致使期末现金及现金等价物降至325.6亿元，环比减少129亿元。若按一年内到期债务和应付账款计算，华发虽尚可短期偿付，但流动性已显吃紧。

负债高企，融资成本受质疑

2025年初，华发股份拟发行55亿元公司债用于项目复工及流动资金补充，但遭遇市场质疑。一方面，公司经营现金流连续三个季度为负，存在“借新还旧”隐忧；另一方面，项目净利率仅为3.16%-4.41%，资金使用效率偏低。尽管控股股东华发集团承诺认购约30%，但仍难以彻底打消市场对其债务结构可持续性的担忧。

根据财报数据，公司合并口径资产负债率为85%，剔除预收账款后有息负债率仍高达60%。其商业地产项目普遍按历史成本计量，若按市场公允价值重估，实际杠杆水平或将有所缓解，但其风险敞口依旧不容忽视。

内部动荡，战略摇摆

2024年下半年，华发启动区域整并改革，由原10大区域合并为6个。然而，伴随改革而来的却是管理层大幅流失，尤其是华东、华南区域流失率超过30%。尽管推出“科技+好房子”产品体系、施行“全员营销”，但基层反馈资源配置与考核目标脱节，导致2024年人均销售效能同比下降18%，反映出内部协同机制亟待优化。

华发新城人才房项目因“补差价十年后才转为完全产权”的限制机制，导致深圳宝安项目多名业主要求退房。此类事件再次刺破了华发在人才安居和品质责任方面的口碑泡沫。2024年起，公司多个项目遭遇装修质量、延期交付等问题频遭投诉，对其“国企责任感”构成反讽。

后市展望：高光背后是转型考题

华发股份过去三年逆市冲规模固然令人瞩目，但其依赖“规模换利润”的模式正在遭遇天花板。库存高压之下的盈利下滑、资金紧张与品牌危机正在对其形成反噬。

贾康等业内专家指出，房地产行业的新一轮出清正在加速，政策利好虽有助于改善型需求释放，但房企唯有迈向“高品质、低杠杆、强管理”的新阶段，方可突围而出。

对于华发而言，2025年将是一场“拆弹”与“重塑”并行的关键转型之年。